BREAKING NEWS

Na czym polega program Shared Ownership? O jego wady i zalety zapytaliśmy doradcę hipotecznego z Milton Keynes

Polish Express
Polish Express logo

Na czym polega program Shared Ownership? O jego wady i zalety zapytaliśmy doradcę hipotecznego z Milton Keynes

artykuł sponsorowany

Nasi czytelnicy zainteresowani zakupem domu lub mieszkania na Wyspach często pytają nas o program Shared Ownership. O tym, czy warto skorzystać z tej opcji, postanowiliśmy zapytać specjalistów w dziedzinie nieruchomości. Na nasze pytania rzeczowo i wyczerpująco odpowiedział Wojciech Symonowicz, doradca hipoteczny Milton Keynes pracujący pod brandem The Mortgage Store.

W poprzednim wywiadzie poruszyliśmy temat programu Shared Ownership, jednak ze względu na duże nim zainteresowanie chcielibyśmy go jeszcze rozwinąć. Proszę powiedzieć, kto najbardziej może z niego skorzystać i dlaczego?

Program Shared Ownership jest przeznaczony dla każdej osoby, która chce zakupić swoją nieruchomość rezydencyjną ale z jakiegoś powodu nie jest w stanie wejść na rynek bez wykorzystania tego programu. Poniżej znajduje się lista najczęstszych sytuacji kiedy ten program jest wybierany przez kupujących:

Dochód – jeśli poziom naszego dochodu nie pozwala nam na zakup pełnej wartości nieruchomości, program Shared Ownership zdecydowanie może nam przyjść z pomocą. Ważne jest aby doradca dobrze określił zdolność kredytowa gdyż przy tym programie nie jest to takie proste. Pamiętajmy, ze kupując nieruchomość z programem Shared Ownership stajemy się właścicielem części nieruchomości (np. 30% wartości nieruchomości), a za pozostałą cześć należy płacić czynsz. To oznacza, ze np. nasz dochód umożliwi nam pożyczenie £ 100 000 jeśli czynsz wynosi £ 250 miesięcznie, lecz może być już niewystarczający jeśli chcielibyśmy pożyczyć £ 100 000 na nieruchomości, gdzie czynsz wynosi £ 350 miesięcznie. Dlatego bardzo trudno jest dokładnie określić, ile dana osoba może uzyskać hipoteki z danym dochodem wykorzystując ten program, natomiast można ustalić pewne parametry, w których należy szukać nieruchomości.

Depozyt – Warto wspomnieć, że, aby zakupić nieruchomość z programem Shared Ownership należy posiadać własny depozyt. Minimalna wartość wymaganego depozytu to 5% wartości zakupywanej części (a nie pełnej wartości nieruchomości). To oznacza, że: jeśli pełna wartości nieruchomości wynosi £ 300 000, a my zakupujmy 40% wartości tej nieruchomości (czyli za £ 120 000), to nasz depozyt musi wynosić jedynie £ 6 000 (5% od £ 120 000). Wiec, jeśli nasz dostępny depozyt jest niewielki (porównując go do wymaganego depozytu od pełnej wartości nieruchomości), nie mamy możliwości zorganizowania wyższego depozytu i nie chcemy przeciągać planu zakupu nieruchomości w czasie, aby zaoszczędzić więcej funduszy na nasz zakup nieruchomości, to Shared Ownership może być dobrym rozwianiem.

W tym punkcie dobrze jest też wspomnieć, że jest możliwość zakupu nieruchomości z Shared Ownership bez depozytu. W zależności od dostępności produktu i pełnej oceny zdolności i wiarygodności przez bank, może się znaleźć pożyczkodawca, który oferuje taki produkt. Należy jednak pamiętać, że jest to produkt zdecydowanie droższy od produktów, które wymagają od nas minimalnego depozytu wiec jest to niesłychanie istotne aby doradca hipoteczny bardzo dobrze przedyskutował z nami nasze priorytety i nakreślił wszystkie limitacje oraz poziom ryzyka przed wzięciem udziału w takiej transakcji (np. Negative Equity – sytuacja gdzie hipoteka zabezpieczona na naszej nieruchomości (lub jej części jak w przypadku programu Shared Ownership) jest wyższa niż wartość tej nieruchomości (lub jej części).

 

Lokalizacja – Często może się zdarzyć tak, że mamy bardzo dobry dochód oraz bardzo dobry depozyt, natomiast ceny nieruchomości w naszej okolicy nadal przekraczają naszą zdolność finansową. Najlepszym przykładem tutaj jest Londyn, gdzie bardzo często osoby posiadające duże oszczędności i bardzo stabilny dochód, nadal mogą mieć problemy z nabyciem nieruchomości, gdyż ceny w danej okolicy są naprawę wysokie. W takim przypadku mamy możliwość albo podjęcia decyzji o przeprowadzce poza „drogą lokalizację” – często w promieniu kilku mil można zauważyć bardzo duże wahania cenowe nieruchomości lub, jeśli musimy pozostać w danej lokalizacji (np. ze względu na prace, rodzinę czy edukację), to możemy właśnie wziąć pod uwagę program Shared Ownership. Skoro nie możemy sobie pozwolić na zakup pełnej wartości, to pomożemy sobie zakupem chociaż części nieruchomości.

Zdarzają się opinie na temat tego, że program ten jest niekorzystny, gdy będąc właścicielami części nieruchomości musimy jednocześnie płacić czynsz spółdzielni mieszkaniowej. Czy faktycznie jesteśmy w tej sytuacji poszkodowani?

Spotkałem się w przeszłości z taką opinią, natomiast nie do końca mogę się z nią zgodzić. Wychodzę natomiast z założenia, że jeśli możemy sobie pozwolić na zakup nieruchomości bez jakiegokolwiek programu, to zdecydowanie jest to lepsza opcja. Natomiast, jeśli nasza sytuacja uniemożliwia nam podjęcie takiego kroku, to takie programy są po to, aby właśnie nam pomóc wejść na drabinę własności nieruchomości.

Poniżej znajduje się moja list wad i zalet takiego programu:

ZALETY:

- Stajemy się właścicielem części nieruchomości, a więc nie musimy się obawiać, że właściciel (landlord – tak jak jest to w przypadku nieruchomości wynajmowanych) zdecyduje się o wysłaniu nam listu informującego o zerwaniu umowy wynajmu i będziemy musieli się przeprowadzać. Przy tym programie stajemy się właścicielem części nieruchomości i mamy możliwość mieszkania tam tak długo, jak chcemy.

- Przestrzeń – jesteśmy właścicielami tylko części nieruchomości, ale wykorzystujemy całą przestrzeń do własnych celów rezydencyjnych. Co to oznacza? Możemy np. zakupić cześć domu 3-4 bedroom (np. 30-40% pełnej wartości nieruchomości) i mieć możliwość wykorzystania całej przestrzeni dla nas i naszej rodziny. Często zakup dużej nieruchomości bez programu może się wiązać z naprawdę wysokim depozytem, kosztami oraz ratą miesięczną. Więc jeśli potrzebujmy tej przestrzeni, a nie możemy sobie pozwolić na pełną wartość, to program Shared Ownership może nam przyjść z pomocą.

- Wzrost wartości – warto pamiętać ze przy programie Shared Ownership, stajemy się procentowym właścicielem wartości nieruchomości (np. 30-40%), który jest wyliczany od pełnej wartości nieruchomości podczas całego procesu zakupu takiej nieruchomości. Oznacza to że, jeśli wartość nieruchomości (pełna) idzie w górę (gdy potencjalnie wszystkie nieruchomości w okolicy drożeją) to jesteśmy nadal właścicielem tego samego poziomu procentowego (np.; 30-40%), ale naliczanego już od wyższej wartości nieruchomości. Ponadto, jeśli przez dany okres czasu spłacamy hipotekę a wartość nieruchomości idzie w górę to różnica między tymi dwoma kwotami nazywamy Equity – wartość pozostała dla nas po sprzedażny nieruchomości za dana cenę i spłacie wszystkich zadłużeń zarejestrowanych na tej nieruchomości. Te fundusze należą do nas i mamy możliwość je wykorzystać na np. nowy zakup – tym razem potencjalnie pełnej wartości. Można wiec czasem traktować program Shared Ownership, jako etap przejściowy, dzięki któremu w późniejszym czasie będziemy w pozycji umożliwiającej nam zakup pełnej wartości nieruchomości. Zupełnie inaczej jest, gdy nieruchomość wynajmujemy – tutaj w przypadku wyprowadzenia się z nieruchomości często nie otrzymujemy nic (jeśli depozyt zostanie wykorzystany przez landlorda do naprawy, posprzątania nieruchomości lub pokrycia innych kosztów).

Warto również wspomnieć o procesie Staircasing, gdzie możemy dokupić pozostałe części tej samej nieruchomości, aby stać się właścicielem całej nieruchomości (100%). Jeśli nieruchomość jest w odpowiedniej lokalizacji, odpowiedniej wielkości oraz spełnia nasze potrzeby to jak najbardziej jest to opcja, która można wykorzystać.

WADY:

- Czynsz – pamiętajmy ze będąc właścicielem tylko części nieruchomości, oznacza to, że jesteśmy zobowiązani pokrywać miesięczny czynsz za pozostałą cześć. Jest on naliczany od kwoty pozostałej (której nie jesteśmy właścicielem) i często wynosi około 2-3% w skali roku (podzielny na miesięczne kwoty). Więc, jeśli wartość nieruchomości rośnie to nasz czynsz również będzie rósł. Każda spółdzielnia mieszkaniowa (Housing Association) ma natomiast swoje osobiste podejście do tego tematu i na każdej nieruchomości może być naliczany inny czynsz. Spotkam się z kwotami tak niskimi jak £ 150 - £ 200 miesięcznie, aż po £ 700 - £ 800+ miesięcznie. Poziom czynszu na każdej nieruchomości jest dla nas do wglądu u agenta nieruchomości lub spółdzielni mieszkaniowej, która pozostaje właścicielem pozostałej części.

- Service Charge – często jest to dodatkowa opłata, przykładowo na ubezpieczeniu domu, organizowana przez spółdzielnie mieszkaniową lub opłata za zarządzanie częściami wspólnymi lub pokrycie kosztów administracji spółdzielni mieszkaniowej. Jest to oplata, która zdecydowanie jest wyższa w przypadku mieszkań i apartamentów i często wcale nie jest to mała kwota w przypadku domów. Warto wysłać pytanie do Hosuing Association, co dokładnie ta kwota pokrywa.

- Tenure – czyli typ własności – każda nieruchomość, która jest sprzedawana w programie Shared Ownership jest Leasehold (niezależnie czy jest to dom czy mieszkanie/apartament). Czyli kupujący daną cześć (30-40%) nie jest właścicielem gruntu ani nie może samodzielnie podejmować decyzji o większych zmianach co do nieruchomości (mam na myśli tutaj sprawy z remontem lub większymi zmianami strukturalnymi). Przy zakupie nieruchomości za pomocą Shared Ownership, otrzymamy pakiet, w którym jest dokładnie opisane, co możemy wykonać samemu, jakie zmiany wymagają zgody spółdzielni mieszkaniowej oraz kto bierze odpowiedzialność i do jakiego stopnia, jeśli chodzi o wszelkiego rodzaju naprawy i serwisowanie elementów nieruchomości (hydrauliki, elektryki, ogrzewania itd.)

Jakie są najczęstsze krzywdzące opinie dotyczące programu Shared Ownership i jakie argumenty je podważają?

Jest to rewelacje pytanie, gdyż w przeszłości spotkałem się w wieloma komentarzami lub mitami związanymi z Programem Shared Ownership.

Nie opłaca się? – Często osoba, używająca takiego argumentu nie ma możliwości zakupu pełnej wartości i decyduje się na wynajmowanie nieruchomości przez kolejne 2-3 lata, aby dozbierać na depozyt – W tym czasie opłaca pełen czynsz i przy wyprowadzaniu się nie otrzymuje nic z powrotem. Jeśli zdecydowała by się na zakup nieruchomości w programie Shared Ownership szybciej to każda rata (która razem z czynszem Shared Ownership często jest równowartością zwykłego czynszu na nieruchomości wynajmowanej) mogłaby iść w poczet spłaty kredytu, a co za tym idzie, zyskiwałaby coraz więcej Equity. Proszę pamiętać, że jeśli wartość nieruchomości idzie w górę, to będzie to miało korzystny wpływ na poziom funduszy dostępny dla nas po sprzedaży takiej nieruchomości.

Niepewność - kto będzie mieszkał w pozostałej części? – Tak! Spotkałem się z taką opinią kilkukrotnie na przestrzeni ostatnich lat i jest to zdecydowanie mit. Kupując nieruchomość za pomocą Shared Ownership, stajemy się właścicielem tylko części nieruchomości, za którą płacimy hipotekę i płacimy czynsz za pozostałą cześć. Jest to nieruchomość dla nas i nikt inny nie będzie z nami mieszkał lub zostanie wprowadzony do pozostałej części przez spółdzielnię mieszkaniową. Jest to zdecydowanie nieprawda i należy rozwiać taki mit.

Będzie problem ze sprzedażą? – tutaj zdecydowanie nie mogę się z tym zgodzić, gdyż podczas pisania tego artykułu (wrzesień 2021) występuje niedostatek takich nieruchomości i gdy tylko one się pojawiają na rynku to od razu zostają kupione. Na przestrzeni lat widziałem duży wzrost zainteresowania tym programem, gdyż wartości nieruchomości stale rosły, za co za tym idzie dysproporcja poziomu dochodu oraz depozytów do pełnej wartości się stale pogłębiała, kierując dużą grupę kupujących, właśnie w stronę tego programu.

Nie mogę robić remontów i podwyższyć wartości nieruchomości? – to jest akurat prawda w około 50% - Można wykonywać remonty bądź zmiany w nieruchomości, ale trzeba dokładnie sprawdzić co możemy wykonywać a na co potrzebujemy zgody od spółdzielni mieszkaniowej. Warto również pamiętać, że podnosząc wartość nieruchomości, a później decydując się na wykupienie pełnej wartość nieruchomości, może to nie być specjalnie opłacalne. Na początku pokryliśmy 100% kosztów związanych z remontem, a gdy dochodzi do wyceny nieruchomości wymaganej do wykupienia pełnej wartości, jest ona wyceniona wyżej i możemy być zobowiązani do zapłacenia wyższej ceny za pozostałą część. Warto w takim przypadku (przed planowanymi remontami) przedyskutować sprawę z Housing Associaiton, gdyż często ustalanie z nimi zakresu prac, może być przez nich zaakceptowane i wycena przy wykupie pozostałej części nieruchomości, może zostać obniżona o ten wzrost wartości nieruchomości, który został uzyskany przez te, wcześniej zaakceptowane prace remontowe. Można też po prostu wykonać pełen remont już po wykupieniu całej nieruchomości. Tutaj zdecydowanie kierowałbym osoby myślące o podjęciu takich kroków bezpośrednio do Housing Associaiton, aby uzyskać jak najbardziej precyzyjną odpowiedź.

Czy pojawiają się jakiekolwiek problemy lub utrudnienia, gdy chcemy sprzedać taką nieruchomość?

Tak jak wcześniej pisałem, w obecnym czasie jest bardzo duże zapotrzebowanie na takie nieruchomości wiec sprzedaż raczej powinna być kwestia czasu. Należy jednak pamiętać o spełnieniu całego procesu sprzedażny nieruchomości za pomocą Shared Ownership. Po pierwsze, należy zgłosić chęć sprzedaży do spółdzielni mieszkaniowej. Poproszą oni o wypełnienie kwestionariusza oraz o wykonanie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę (RICS Surveyor). Po otrzymaniu takiej wyceny należy odesłać kwestionariusz oraz raporty z wyceny do spółdzielni mieszkaniowej i dzięki temu otrzymamy potwierdzenie zgody na sprzedaż za dana cenę (określoną w raporcie wyceny). Często na samym początku, to właśnie Hosuing Associaiton oferuje daną nieruchomość na rynku (Nomination Period). Często jest ona oferowana przez okres kilku tygodni (np. 8 tygodni). Po upływie tego terminu, jeśli nie doszło do transakcji sprzedaży to uzyskujmy prawo sprzedaży nieruchomości przez wybranego dla nas agenta nieruchomości. Zdążają się przypadki ze Housing Assocautin rezygnuje z prawa pierwszeństwa sprzedaży i pozwala właścicielowi od razu wystawić nieruchomość na rynek przez agentów nieruchomości. Później cały etap sprzedaży wygląda bardzo podobnie co do nieruchomości bez programu z tą różnicą, że prawnicy muszą wyczystko raportować także do Hosuing Associaiton. Warto tutaj wspomnieć, że w przedsprzedaży nieruchomości z Shared Ownership, są bardzo małe szanse (lub nieistniejące) na negocjacje ceny. Nieruchomość jest sprzedawana za cenę opisaną w raporcie z wyceny i zaakceptowana przez spółdzielnię mieszkaniową.

Podsumowując czy Shared Ownership jest idealnym programem dla wszystkich? Zdecydowanie nie można tak jednoznacznie tego zdefiniować. Jest to program, który umożliwił wielu osobom zakup nieruchomości, którzy w innych warunkach, nie mieliby takiej możliwości. Jest to program mający na celu umożliwienie nam wejść na szczebel własności nieruchomości, abyśmy jak najszybciej mogli zacząć czerpać korzyści jakie płyną z posiadania własnej nieruchomości. Nie jest to program, dla osób, które mają dużo elastyczności finansowej i są w stanie zakupić pełną wartość domu w lokalizacji im odpowiadającej.

Należy bardzo szczegółowo określić swoje potrzeby i priorytety, które w pełni mogą być zanalizowane przez Doradcę Hipotecznego, który może zarekomendować odpowiednie rozwiązanie. Nie obawiajmy się zadawać wielu pytań, gdy nie znając odpowiedzi na nurtujące nas zagadnienie, nie jesteśmy w stanie podjąć najlepszej dla nas decyzji, która może mieć istotny wpływ dla nas, dla naszych rodzin i dla naszej przyszłości.

Wojciech Symonowicz

Doradca Hipoteczny, The Mortgage Store (TMS) Ltd

E-mail: [email protected]

Paulina MarkowskaPaulina MarkowskaFacebookTwitterYoutube

Redaktor serwisu

Uwielbia latać na paralotni, czuć wiatr we włosach i patrzeć na świat z dystansu. Fascynuje ją historia Wielkiej Brytanii sięgająca czasów Stonehenge i Ring of Brodgar. W każdej wolnej chwili eksploruje zakątki tego kraju, który nieustannie ją fascynuje. A fascynacją tą 'zaraża' też kolegów i koleżanki w redakcji:) Pochodzi z Wrocławia i często tam wraca, jednak prawdziwy dom znalazła na Wyspach i nie wyobraża sobie wyjazdu z tego kraju, dlatego szczególnie bliskie są jej historie imigrantów, Polaków, którzy także w tym kraju znaleźli swój azyl.

[email protected]

Chcesz się z nami podzielić czymś, co dzieje się blisko Ciebie? Wyślij nam zdjęcie, film lub informację na: [email protected]

Powrót do Polski

Chcesz na bieżąco czytać o wydarzeniach w UK? Pobierz aplikację Polish Express News na Androida i iOS.
Materiał chroniony prawem autorskim. Kopiowanie i publikowanie wyłącznie za zgodą wydawcy.

Ta strona używa plików cookie. Kontynuując przeglądanie witryny, wyrażasz zgodę na ich używanie przez nasz serwis. Dodatkowo kiedy odwiedzasz naszą stronę, wstępnie wybrane firmy mogą odczytywać i korzystać z określonych informacji zapisanych na Twoim urządzeniu, aby wyświetlać odpowiednie reklamy bądź spersonalizowane treści. Dowiedz się więcej.OK